2019哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑——关于吉林省的分析

时间:2019-09-18 09:50:34来源:知房哥作者:点击:

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 在吉林省,抛开政商环境,地理位置和交通便利等因素,单单看经济和人口就能得到答案。

 

去年,我们团队对吉林9城6年间(2010-2016)的经济和人口增长情况进行调查,发现吉林人口流失严重,经济指标增长虽未达到全国平均线,但仍呈现正增长势态。

 

本次研究,对吉林9城2014-2017年,3年间的各项数据指标进行研究分析,结果令人吃惊。

 

 

经济

近三年来,吉林省的经济不容乐观。

 

一、GDP

 

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从吉林省2017年各市GDP水平来看,长春(6530亿)全省第一,全国26省会中排名第12;

吉林市(2302.8亿)全省排名第二;还有5个市GDP不足千亿。

 

二、GDP增幅(2014-2017)

 

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吉林省GDP增幅(2014-2017):10.76% 全国GDP增幅(2014-2017):29.96%

 

从GDP增幅情况来看,全省第一的长春(22.23%)也没有跑赢全国大盘(29.96%);

吉林省在2014-2017年间,有5个市GDP呈现负增长,十分罕见;

吉林市,通化市3年间GDP减幅15%;

四平、白城、白山减幅在5%以下。

 

三、人均GDP和地均GDP

 

下图为吉林省2017年各市人均GDP:

 

 

吉林省2017年人均GDP:56262.5元 全国2017年人均GDP:59501.8

 

人均GDP:即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

 

从人均GDP上来看,长春市并不低,远超全国平均水平,参考量:成都人均GDP为8.6万元/人,武汉人均GDP12万元/人;

整体上看,吉林省人均GDP偏低,低于全国平均水平,说明吉林省各市存在发展不均衡。

 

下图为吉林省2017年各市地均GDP:

 

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地均GDP:即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

 

统计湖北和四川时,我们以亿元/平方公里为单位,在吉林省不得不用万元/平方公里作为统计单位;

结合人均和地均GDP,可以用6个字来形容吉林省:地广,钱少,人稀。

 

四、资金总量

 

资金总量即金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

 

下图是吉林省2017年各市资金总量和增幅情况:

 

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吉林省2014-2017增幅:31.29% 全国2014-2017增幅:44.21%

 

从资金总量上看,仅长春比较亮眼,1.15万亿全省领先;

第二名吉林市,2676.1亿元,增幅较小,仅为21.88%;

全省仅有2市增幅跑赢全国大盘,为四平市和白山市,但其资金总量较小。

 

通过以上经济数据分析,我们可以得出以下结论:

 

1、吉林省有一半的城市,经济在倒退,经济形势不容乐观;

2、人均和地均GDP反映出吉林省“地广,钱少,人稀“;

3、唯一拿得出手的长春市,3年来的发展偏慢,各项经济指标的增幅没有跑赢全国大盘;

4、就全省范围来看,长春第一,吉林市位列第二,但经济呈倒退趋势,松原第三,经济增长缓慢。

 

人口

 

对于一座城市的发展而言,人口流失是最为致命的。

 

一、总人口

 

下图是吉林省2017年各市人口数量和人口变动情况:

 

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吉林省2014-2017人口变动:-1.27% 全国2014-2017人口变动:1.63%

注:吉林省各市统计公报中,有些市仅统计户籍人口,有些市仅统计全市总人口,但仍十分具有参考价值

 

长春(748.9万人)人口数量全省第一,白山和辽源仅120万左右,排在末尾;

 

从增幅来看,全省9城均呈下降趋势,长春是人口流失情况最轻的,为-0.47%,白山人口流失最严重,为-5.37%

 

二、人口密度

 

下图是吉林省2017年各市人口密度:

 

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吉林省2017人口密度:145人/平方公里 全国2017人口密度:145人/平方公里

 

较高的人口密度往往对应着较高的住房需求,起到支撑房价的作用,香港6690.78人/平方公里,上海2419.7人/平方公里,北京1324.09人/平方公里,长春364人/平方公里,吉林省145人/平方公里;

 

白城,白山和延边人口密度每平方公里不足百人。

 

三、小学生在校人数

 

下表为吉林省2014-2017年小学生人数和变动情况:

 

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下图更加直观:

 

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小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁,吉林省仅长春市呈正增长,但还是没达到全国平均增长水平,其它市均流失严重。

 

通过以上数据分析,我们可以得到以下结论:

1、吉林省人口全线失守,没有一个城市的人口是不流失的;

2、吉林省地广人稀,人口密度小,住房需求不大;

3、从小学生人数上,唯长春市能给予一丝慰藉。

 

其他指标

一、产业结构

吉林是东北老工业基地,三大支柱产业是汽车、化工和食品加工,代表性企业有一汽集团、吉林石化、大成集团。

下表是吉林省2017各市产业占比:

 

 

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整体上看,吉林省在产业结构上,仍以农业和工业为主;

辽源、白山、松原和延边属于资源型城市,以煤炭、石油和矿产为支柱产业;

四平第一产业占比23.2%,以农业经济为主,是东北地区三大粮仓之一;

长春和吉林产业结构更为高级,汽车、石化、冶金、能源、生物医药等,它们也是吉林省GDP的前两名。

 

二、房地产投资依赖度

 

房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,可以更好地反映一个城市的经济健康度、抵御经济风险的能力。

 

下图为吉林省2017年各市房地产投资依赖度:

 

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吉林省2017房地产投资依赖度:5.95%全国2017房地产投资依赖度:13.27%

 

吉林省各市房地产投资依赖度都不高,均未超过全国平均线,也侧面反映出,这些地区几乎没有炒房客和投资客。

 

综上所述,吉林省不仅人口流失,经济也开始衰退,造成现在的局面有以下几个原因:

1、地理位置:东北地区不具备成为经济发达地区的条件,地理位置偏远,冬季气候严寒,为运输和基础设施维护增加成本,不靠海,不靠经济强省或经济强国(旁边是朝鲜和俄罗斯西伯利亚地区),也就没有贸易;

2、资源型城市:东北地区多是资源型城市,以煤碳、石油、矿产和木材为支柱,当这些资源减产甚至枯竭时,城市将衰退为农产品和原材料基地;

3、营商环境:东北地区国有经济占比大,民营经济不活跃,政府干预强,体制僵化,官僚风气严重,铁饭碗思想风行;

4、人口问题:东北地区不仅人口流失,人才流失极为严重,生育率低和人口老龄化问题更是普遍,人口问题极大制约了经济的发展。

 

吉林省各市的经济不活跃,人口大量流失,产业较为落后无法吸引人才,对于吉林省的房地产,均不建议投资,吉林省的刚需族可以对长春多加考虑。

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