未来房地产投资风险分析

时间:2019-11-13 12:35:46来源:知房哥作者:点击:

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房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一,随着近几年国民经济的快速增长 房地产市场也呈现出良好的发展态势,房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业,但是房地产投资不同于一般产品的投资,它具有综合性、专业性、技术性强的特点,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,所以对投资风险分析是十分必要的。

房地产投资风险的含义

房地产投资风险是一种投资风险,它是指由于随机因素的影响,所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。或者说,房地产投资风险是由于投资房地产而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。

二、房地产投资风险的特征分析

房地产投资与任何投资一样,风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点,又具有特殊性风险与收益并存。风险越大,收益也就高,要想获得高的收益就得承担较大的风险,没有风险就没有损失,不冒风险也就不能有收益的机会,作为成功的投资者,应该主动地而不是被动地接受风险,在相同的风险条件下,争取更多效益,或者相同的收益下,冒较小的风险。风险是一种普遍的客观存在,因而它也可被人们在一定程度上防范控制,要防范控制风险,就要了解掌握风险的特征。

(一)房地产投资的位置固定性与风险

房地产,顾名思义就是房产+地产,然而,土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性,造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。

(二)房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资是资金密集型的投资,规模越大,投资额越大,投资周期越长,资金周转也缓慢,流动性也就越差,而房地产商品相对于其它投资工具,变现性又较差。因此,房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。

(三)房地产投资周期的长久性与风险

房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程,时间因素是一个永恒的不确定因素,也是最主要的风险源之一。首先,房地产开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定,风险就越大。其次房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性,这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。第三,随着社会进步、经济发展和生活水平的提高,人们对房地产商品的需求也越来越高,但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差,投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。

(四)房地产投资活动的相关性与风险

房地产的位置固定性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。

三、房地产投资风险分类

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望受益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体风险因素的分析,有多种分类方式,每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净收益产生影响的因素。在通常情况下,人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的非系统风险。

(一)系统风险

房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,主要有购买力风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险和或然损失风险等。

购买力风险

购买力风险又称通货膨胀风险,其实质就是投资完成后所收回的资金与初始投入的资金进行,购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要有一定的时间周期,尤其是房地产投资周期较长,所以只要存在通货膨胀因素,投资者就面临购买力风险。房地产投资者对此风险因素的影响非常重视,并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。

市场供求风险

市场供求风险就是所投资的房地产所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的,因而房地产市场上的供求关系也在不断的发生变化,而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动,具体将表现在租金收入发生变化和房地产价值发生变化,这种变化最终将会导致房地产投资的实际收益偏离原先的预期收益。当市场内结构过剩达到一定程度时,投资者将会面临房地产空置或积压的严重局面,最终导致投资者的破产。

周期风险

周期风险是指房地产市场周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样,房地产市场也存在周期波动的现象。房地产市场周期波动可以分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。据全美房地产经纪人协会研究表明,美国房地产市场的周期大约为18~20年,香港为7~8年,日本为约7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段时,房地产市场将出现持续较长时间的房地产价格下降、交易量锐减等情况,给房地产投资者造成损失。

变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产,具有独一无二、价值量大的特性,销售过程复杂,其拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于债或其他原因急于将房地产兑换成现金时,可能使投资者蒙受折价损失。

政策风险

政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响,从而给投资者带来风险。我国已经出台房地产投资的宏观调控政策、土地增值税条例、规范住房金融业务的措施、国有土地使用权出让方式的转变等,就是许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效方法,是选择政府鼓励的、有收益保证的或由税收优惠政策的项目进行投资。

或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司,然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时还需要就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保,盗窃险有时也需要安排单独保单。

(二)非系统风险

非系统风险可以通过合理决策予以降低乃至消除;而系统风险则不能,系统风险只能通过市场交易进行规避和转移。

收益现金流风险

收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

未来运营费用风险

未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下,也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用。

3、资本的价值风险

资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而,即使收益和运营费用都不发生变化,资本价值也会随着报酬率的变化而变化。

比较风险

比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去其他投资机会,同时也失去了相应可能收益时,给投资者带来的风险。

5、持有期风险

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多,投资者面临的风险就越大。

技术风险

技术风险是指由于科学技术的进步,技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计,功能要求,智能科技含量的掌握上。技术风险主要包括:建筑材料改变和变更风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险和信息风险等

四、房地产投资风险产生的原因

(一)房地产粗放型开发

城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发。导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科学发展观的指导。在城市的总体规划和建设过程中,忽视了经济、生态、社会的可持续性发展,导致重复建设、白目建设、随意建设的情况比较严重。另一方面是违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的,有的地方或开发商使用各种手段,不顾国家法律法规,大量征地、囤积土地,造成了土地资源的极大浪费。

(二)宏观形势出现的不利变化

一方面是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,造成建筑材料的价格迅速上涨,工程造价跟着上涨,导致房价远远超出了人们所能承受的范围,导致出现大量的房子无人买;另一方面是国家的宏观政策调控,如货币发行政策和银行信贷政策。例如银行紧缩,对房地产商就意味着筹资或变现风险加大。

(三)开发商主观意识的偏差

开发商过分相信自己的"感觉",而实际上"感觉"错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会很容易就找到"下家",将项目脱手,而实际并未如愿;有的开发商在决策上,只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系"此一时彼一时",或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的开发商过分相信自己的"道"(即通过"关系"拿到"好项目"的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、营销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。

房地产投资过程中规避风险的建议

(一)政府面对房地产投资风险的控制

政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:

加强房地产业宏观调控

政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势,综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段,建立房地产宏观调控机制,强化政府对房地产宏观调控,让"看得见的手"和"看不见的手"共同发挥调节作用。

2、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用

房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、"烂尾楼"出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出"提高门槛"、"治理城市疤痕"等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。

调节房地产投资结构,促使房地产市场供求平衡在国有土地转让的市场上,对房地产企业开发用地实行总量控制,保证土地供需平衡

(1)在土地使用权的出让方式上,采用招标、拍卖方式,减少协议和划拨出让方式。在土地二级市场上,优化房地产投资结构,促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设,另一方面,大力发展适销对路的普通住宅,在资金、税收上向微利房和解困房倾斜,引导资金流向普通住宅建设。(2)以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在5600万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,两项合计占房地产开发资金来源总额的70%左右。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。

完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为

首先,在立法上建立和完善房地产法律、法规体系。其次增强公民守法意识,加强普法教育。通过法律、法规和中介机构规范房地产市场行为,规范房地产租赁、买卖、抵押等经济活动,遏止"炒买炒卖",查处偷漏税行为。同时,有效地打击房地产市场中的违法行为,加强价格管理,抑制过高的商品房价格,为房地产企业投资创造一个公平合理的竞争环境。

5、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾

我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。

差别化引导市场,加快金融创新步伐

2018年我国人均GDP超过6000美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。

7、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力

防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。

企业对房地产投资风险的控制与管理

在对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上,提出针对性的风险防范和控制措施,能使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的安全保障。

1、高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性

房地产企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍,加强房地产市场调研,充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料,并且对此加以分析和综合,建立一个庞大的信息系统,对项目进行可行性研究,从而通过科学预测,选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机,减少房地产投资开发的盲目性。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难改变,或者要付出很大的代价。在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的"烂尾楼"、"空置房"和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。

2、灵活应用投资组合理论

房地产的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合,以便降低风险。企业在投资时,总是在收益相同时追求风险最小,或在风险相同时追求收益最大,在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域的投资组合、不同房产类型的投资组合、甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如,房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对的风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的高收益弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。

正确把握投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率、人均收入、储蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。共同投资也是一种常用的风险分散方式。

4、投资风险较小的房地产项目策略

房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的项目风险度较大,遭遇风险的不确定性也较高,而有的投资项目的风险度较小,遭遇风险的不确定性也较低,那么选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

5、加强资产管理控制风险策略

一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。开发企业还要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。

推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。

(三)利用他方的力量,分散风险

1、房地产投资风险的转移

(1) 契约性转移。在房地产投资中,契约性的转移主要包括预售、预租、出售一定年限的使用权、项目工程出包、分包等方式。

(预售、预租。在房地产投资过程中,预期的房地产价格和需求量是在项目开发前根据市场情况预测出的,但在项目长时间的开发期内,市场的变化具有不确定性,因此待项目完工时其市场状况与预测的相比可能已经疲软,这时投资者会因此而承担较大的风险。如果投资者在开发过程中采取了预售、预租这两种销售方式就可以将风险转移出去,第一,把价格下降、租金下降带来的风险转移给了客户、承租人;第二,把物业空置带来的风险转移给了客户、承租人。

(出售一定年限的物业使用权。出售一定年限的物业使用权实际上是房地产融资的一种方式,是在投资者不愿意出售开发物业又不愿承担抵押贷款的债务压力但又不得不利用该物业来筹集大量资金的一种较好的方法。其做法是把物业一定年限的使用权出售出去,到期后投资者收回物业的使用权。这种做法一般多见于商业物业,且出售的年限较长。出售一定年限的物业使用权可以为投资者筹集大量资金,而且也能为投资者转移不少风险,如在出售期间因物业租金下跌、空置率增加引起的风险。

(项目工程出包与分包。项目工程出包与分包是指投资者与承包商签定合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承包商。

(2)项目资金证券化。项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态,使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。房地产项目资金证券化能较好的转移风险。

(发行股票、债券等有价证券筹集项目资金。这实际上是所有权的证券化及分散。这种方式能较好的转移风险。首先,发行股票,每一个持票人都是该项目的股东,股东在分享权益的同时,也承担项目的风险从而把项目一定比例的风险转移给了其他股东;其次,发行债券,虽然到期可以兑换,但把在持有期内因利率变动所引起的融资成本加大的风险化解出去了;最后,股票可以转让,增加了不动产的流动性,发行股票的筹资者在自己认为必要时随时可以抛售自己所占的股票份额来转移投资风险。

(成立房地产投资信托机构。投资者将项目资金交给房地产投资信托机构,由投资信托机构去开发经营项目,投资信托机构将项目投资资金证券化,并将相应的有价证券交给投资者,投资者凭经济与管理 有价证券收取相应的利润。这样投资者就把自己开发经营所引起的风险转移给了房地产信托机构。

2、采用房产保险的方式来间接降低风险

在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险,都有可能发生损失。要想将这种不确定、大的损失转变为确定的、小的损失(保险费支出),采用风险转移保险措施是非常必要的。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于提高房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑房地产投资者所需要的保险险种、确定适当的保险金额、合理划分风险单位和厘定费率及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担,从而降低自身的损失程度。

结束语

房地产投资风险是实时存在的,我们并不能完全消除房地产投资的风险,但通过一定的措施可以在一定程度上防范风险的发生。只有寻求合理的对策和处理方法,来解决在房地产投资活动中成本与安全保障的矛盾,才能保证房地产市场的长期健康发展,满足巨大的住房潜在市场需求,使住房真正成为国民经济新的增长点和居民消费热点。

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